zondag 11 augustus 2013

Eerst sparen, dan aflossen: een voorbeeld.

Zoals ik als eerder vermeld heb, zal mijn tactiek zijn om eerst sparen op mijn spaarhypotheek, en dan pas aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Ik heb op dit moment nog geen enkele extra cent naar mijn hypotheekvertrekker overgemaakt, dus ik kan nog steeds van tactiek wijzigen. Tijd genoeg om er goed over na te denken.

De grote vraag is natuurlijk, hoeveel voordeel biedt de spaarhypotheek over de aflossingsvrije hypotheek?
Laten we wederom het hypothetisch geval nemen van een aflossingsvrije hypotheek van een ton en een spaarhypotheek van een ton, beide tegen 5% rente. Bovendien denk ik 2000,- per jaar over te hebben om in mijn hypotheek te stoppen. Wat gebeurt er als ik dit in de aflossingsvrije hypotheek stop? Naarmate ik meer heb afgelost, hoef ik minder hypotheekrente te betalen, en kan ik dus nog meer aflossen. Helaas komt de belasting om de hoek kijken, dus ik hou slechts 2.9% rente van mijn aflossing over. Je krijgt dan de volgende tabel: elk jaar wordt er 1433 gespaard op de spaarhypotheek, en op de aflossingsvrije hypotheek wordt op het begin 2000,- gespaard, en daarna steeds meer, omdat de lagere maandlasten ook worden gebruikt voor aflossing:
jaar inleg op spaarhypo aflossing totaal afgelost
1 1433 1504,65 2000,00 2000,00
2 1433 3084,53 2058,00 4058,00
3 1433 4743,41 2117,68 6175,68
4 1433 6485,23 2179,09 8354,78
5 1433 8314,14 2242,29 10597,07
6 1433 10234,50 2307,31 12904,38
7 1433 12250,87 2374,23 15278,61
8 1433 14368,07 2443,08 17721,69
9 1433 16591,12 2513,93 20235,62
10 1433 18925,33 2586,83 22822,45
11 1433 21376,24 2661,85 25484,30
12 1433 23949,70 2739,04 28223,34
13 1433 26651,84 2818,48 31041,82
14 1433 29489,08 2900,21 33942,03
15 1433 32468,19 2984,32 36926,35
16 1433 35596,24 3070,86 39997,22
17 1433 38880,71 3159,92 43157,14
18 1433 42329,39 3251,56 46408,69
19 1433 45950,51 3345,85 49754,55
20 1433 49752,69 3442,88 53197,43
21 1433 53744,97 3542,73 56740,15
22 1433 57936,87 3645,46 60385,62
23 1433 62338,36 3751,18 64136,80
24 1433 66959,93 3859,97 67996,77
25 1433 71812,58 3971,91 71968,67
26 1433 76907,86 4087,09 76055,77
27 1433 82257,90 4205,62 80261,38
28 1433 87875,45 4327,58 84588,96
29 1433 93773,87 4453,08 89042,04
30 1433 99967,21 4582,22 93624,26
Na 30 jaar hebben de aflossingsvrije hypotheek bijna afgelost. Overigens heb ik geen manier gevonden om in excel automatisch de inleg voor de paarhypotheek te berekenen, dus dit doe ik met "trial and error", totdat ik op een te sparen bedrag uitkom dat in de buurt komt van 100.000,-. 
Maar wat gebeurt er nu als we het eerste jaar niet aflossen, maar op onze spaarhypotheek storten? Dan nemen de jaarlijkse lasten voor de spaarhypotheek af met 132,-, waardoor we elk jaar erna meer kunnen aflossen.
jaar inleg op spaarhypo aflossing totaal afgelost
1 3433 3604,65 0,00 0,00
2 1301 5150,93 2132,00 2132,00
3 1301 6774,53 2193,83 4325,83
4 1301 8479,31 2257,45 6583,28
5 1301 10269,32 2322,92 8906,19
6 1301 12148,84 2390,28 11296,47
7 1301 14122,33 2459,60 13756,07
8 1301 16194,50 2530,93 16287,00
9 1301 18370,27 2604,32 18891,32
10 1301 20654,83 2679,85 21571,17
11 1301 23053,63 2757,56 24328,73
12 1301 25572,36 2837,53 27166,26
13 1301 28217,02 2919,82 30086,09
14 1301 30993,93 3004,50 33090,58
15 1301 33909,67 3091,63 36182,21
16 1301 36971,21 3181,28 39363,49
17 1301 40185,82 3273,54 42637,03
18 1301 43561,16 3368,47 46005,51
19 1301 47105,26 3466,16 49471,67
20 1301 50826,58 3566,68 53038,35
21 1301 54733,96 3670,11 56708,46
22 1301 58836,70 3776,55 60485,00
23 1301 63144,59 3886,07 64371,07
24 1301 67667,87 3998,76 68369,83
25 1301 72417,31 4114,73 72484,55
26 1301 77404,23 4234,05 76718,61
27 1301 82640,49 4356,84 81075,45
28 1301 88138,56 4483,19 85558,63
29 1301 93911,54 4613,20 90171,83
30 1301 99973,17 4746,98 94918,82
Op het einde van het verhaal hebben we maar liefst 1300,- meer afgelost! Maar je ziet wel, het duurt 22 jaar voordat deze tactiek meer heeft afgelost dan de eerste tactiek. We kunnen deze tactiek nog verder doorvoeren, namelijk eerst zoveel mogelijk sparen. We gaan net zolang door totdat de bandbreedte van 7 is bereikt. Voor meer uitleg over bandbreedte, zie dit artikel. Daardoor kunnen we de eerste 5 stortingen op de spaarhypotheek doen ipv de aflossingsvrije hypotheek. Daarna zijn de lasten voor de spaarhypotheek erg laag, zodat we veel geld overhebben om af te lossen. Wat is dan het resultaat?

jaar inleg op spaarhypo aflossing totaal afgelost
1 3433 3604,65 0,00 0,00
2 3433 7389,53 0,00 0,00
3 3433 11363,66 0,00 0,00
4 3433 15536,49 0,00 0,00
5 3433 19917,97 0,00 0,00
6 649 21595,32 2784,00 2784,00
7 649 23356,53 2864,74 5648,74
8 649 25205,81 2947,81 8596,55
9 649 27147,55 3033,30 11629,85
10 649 29186,38 3121,27 14751,11
11 649 31327,14 3211,78 17962,90
12 649 33574,95 3304,92 21267,82
13 649 35935,15 3400,77 24668,59
14 649 38413,36 3499,39 28167,98
15 649 41015,47 3600,87 31768,85
16 649 43747,70 3705,30 35474,15
17 649 46616,53 3812,75 39286,90
18 649 49628,81 3923,32 43210,22
19 649 52791,70 4037,10 47247,31
20 649 56112,73 4154,17 51401,48
21 649 59599,82 4274,64 55676,13
22 649 63261,26 4398,61 60074,73
23 649 67105,78 4526,17 64600,90
24 649 71142,51 4657,43 69258,33
25 649 75381,09 4792,49 74050,82
26 649 79831,59 4931,47 78982,29
27 649 84504,62 5074,49 84056,78
28 649 89411,31 5221,65 89278,43
29 649 94563,32 5373,07 94651,50
30 649 99972,94 5528,89 100180,39
We hebben nu zelfs meer afgelost dan nodig! We hebben nu 6500,- meer afgelost dan met de eerste tactiek. Bovendien hoeven we het laatste jaar slechts 649,- in de spaarhypotheek te pompen, terwijl dat bij de eerste tactiek nog 1433,- was. Het verschillende verloop van aflossingstactieken is het beste te zien in de volgende grafiek:
Daarnaast heb ik ook nog de kosten van de jaarlijkse premie vergeleken voor de bovenstaande tactieken (deze getallen staan niet in de tabellen):
Zoals je ziet dalen de jaarlijkse hypotheeklasten het snelste met tactiek 3. Dit is vooral gunstig als je een keer in financieel zwaar weer terecht zou komen en geen geld hebt om extra af te lossen. 

3 opmerkingen:

  1. Tactiek 3 is ook de manier waarop ik het wil gaan doen. Ik kan echter de getallen in de tabel niet goed rijmen met de cijfers in het verhaal.

    Je geeft 5 jaar lang aan 3433 te storten in het spaardeel en 0 aflossing op aflosvrij. Daarna gaan de stortingen naar 649 p/j, de normale premie is dat lijkt me? Maar in de eerste 5 jaar daalt de premie toch ook? Na iedere inleg lijkt me, zeker bij gelijkblijvend eindbedrag en looptijd. En in het verhaal staat laatste jaar is 649, maar dat staat bij 25 jaren vermeld. Klopt dat dan?

    En hoe kom je aan 2784 aflossing in jaar 5, en steeds iets meer de jaren daarna? Is dat opgespaard uit de premie-besparing?

    En bij aflossing in het aflosvrije gedeelte, houd je dan nog rekening met de bijleenregeling? Het voorbeeld spreekt over 2 ton schuld, 50/50 verdeeld over beide vormen. Het geheel is straks afgelost. Echter, verhuis je dan of tussentijds, dan krijg je over het afgeloste deel geen HRA meer toch?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. -voor de bandbreedte nemen ze je normale inleg + je extra inleg. Om deze zou constant mogelijk te houden, moet je dus elk jaar een beetje meer extra storten.
    -ik neem aan dat ik elk jaar 2000,- extra heb om te besteden+wat ik heb bespaard aan premie. In jaar 5 heb ik 784,- minder aan premie te betalen doordat ik extra heb gestort, dus dat kan ik aan aflossen besteden
    -je mag een spaarhypotheek gewoon meeverhuizen. Als je dit doet, dan heeft het volgens mij geen effect op de bijleenregeling. Het nadeel hiervan is dat al je stortingen niet als aflossingen worden gezien. Dit kan nadeling zijn als je huis onder water wilt verkopen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Je spaarhypotheek wordt verpand aan de geldgever. Per saldo loopt deze dus niet meer risico. Dus kun je wel aandringen op een lagere rente of hogere lening. Ik zou vooral voor de eerste optie kiezen. Tenzij er nog een restschuld is.

      Verwijderen

Opmerking: alleen leden van deze blog kunnen een reactie plaatsen.